Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez Fundację Rodzinną

Wyobraź sobie, że kupujesz dwa mieszkania z zamiarem wynajmowania ich przez dziesięć lat. Mówisz o tym organowi podatkowemu wprost, uczciwie, z detalami. A organ odpowiada: właśnie dlatego, że to powiedziałeś, zapłacisz 25% zamiast 0%.

Taka jest logika interpretacji, którą Dyrektor KIS wydał w styczniu 2025 r. w sprawie opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną. Fundacja opisała cel inwestycyjny: wieloletni najem, reinwestowanie czynszów, ewentualna sprzedaż po dekadzie. Organ uznał, że sama wzmianka o możliwej przyszłej sprzedaży kwalifikuje całe nabycie jako spekulacyjne – i aktywuje sankcyjną stawkę CIT.

Podatnik nie poddał się i złożył skargę do WSA na indywidualną interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2025 r. nr 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 22 maja 2025 r. (I SA/Rz 172/25) ten absurd uchylił. Sąd zauważył rzecz prostą: ustawa mówi „wyłącznie”, a organ czytał „docelowo”. To nie są synonimy. Dyrektor KIS wniósł skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił ją 18 lutego 2026 r. (II FSK 1010/25). Uzasadnienie nie zostało jeszcze opublikowane — ale kierunek jest jasny.

Wyrok jest słuszny. Problem, który za nim stoi, jest głębszy.

Błąd organu nie jest przypadkowy — jest strukturalny. Fiskus, stojąc przed normą operującą nieweryfikowalnym kryterium subiektywnym, sięgać może po dwa instrumenty: interpretatio extensiva oraz klauzulę GAAR jako swoje ultima ratio. Pierwszy zawiódł, drugie — przypuszczalnie również zawiedzie.

Kreatywna wykładnia rozszerzająca wypacza jasny tekst ustawy i karze fundacje rodzinne za uczciwość wobec organu. GAAR nie dosięga działalności z realnym uzasadnieniem ekonomicznym. W tej próżni egzekucyjnej trwa seria kosztownych procesów, które fiskus regularnie przegrywa — i będzie przegrywał, dopóki ustawodawca nie zastąpi testu subiektywnego testem obiektywnym.

I. Stan faktyczny i mechanizm podatkowy

Mechanizm podatkowy jest prosty, ale dotkliwy. Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej mieszcząca się w katalogu art. 5 u.f.r. korzysta ze zwolnienia podmiotowego z art. 6 ust. 1 pkt 25 PDOPrU — dochód opodatkowany jest efektywnie stawką 0%. Gdy działalność wykracza poza katalog, art. 6 ust. 7 PDOPrU wyłącza zwolnienie, a art. 24r ust. 1 PDOPrU nakłada podatek w stawce 25% podstawy opodatkowania zamiast standardowych 19%.

Różnica między 0% a 25% jest konsekwencją jednej przesłanki: czy mienie zostało nabyte „wyłącznie w celu dalszego zbycia”

Zgodnie z trafną kwalifikacją K. Górniaka (w: Osajda red., Ustawa o fundacji rodzinnej. Komentarz, wyd. 1, 2025, art. 5), art. 5 u.f.r. jest normą wyłącznie podatkową — jedyną sankcją za jego naruszenie jest obowiązek zapłaty podatku; przepis nie ogranicza zdolności prawnej fundacji ani nie czyni czynności nieważną.

„Docelowo” oznacza: finalnie, na końcu. „Wyłącznie” oznacza: jedynie, tylko, jeden cel, zero innych. Nieruchomość nabywana z myślą o dekadzie najmu nie jest nabywana wyłącznie w celu zbycia – występują co najmniej dwa cele nabycia, a przesłanka wyłączności odpada. WSA w Rzeszowie tę różnicę dostrzegł i zastosował prawidłowo.

II. Uzasadnione obawy przed nadużywaniem korzyści podatkowych

2.1. Luka w systemie podatkowym

Zanim zakwalifikujemy działania organu jako błąd, trzeba przyznać: obawa fiskusa o nadużycie tego przepisu ma racjonalne podstawy. Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. stworzył realną lukę funkcjonalną w systemie podatkowym. Podatnik mógłby teoretycznie: założyć fundację rodzinną, wnieść do niej lokale, zawrzeć kilka umów najmu na symboliczny czynsz, a po kilku miesiącach sprzedać aktywa – twierdząc przez cały czas, że nabył je także „w celu najmu”, a nie „wyłącznie w celu zbycia”.

Prawo wnioskuje o stanach umysłu z okoliczności zewnętrznych nieustannie — to fundament prawa karnego. Problem nie polega na tym, że cel nabycia jest w zasadzie niepoznawalny. Problem polega na tym, że w postępowaniu interpretacyjnym organ nie ma żadnego instrumentu jego weryfikacji: nie ma terminu, dokumentu ani zdarzenia, które by go obiektywizowało. To wada konstrukcyjna tego konkretnego przepisu. Prawo rzadko buduje skutek podatkowy na fundamencie tak nieuchwytnym.

Fiskus dostrzega tę lukę i szuka instrumentów jej zamknięcia. To zachowanie jest racjonalne i w gruncie rzeczy pożądane. Problem nie leży w tym, że fiskus chce przeciwdziałać nadużyciom. Problem leży w tym, że sięga po narzędzia, które do tego celu się nie nadają – i przy okazji stanowią zagrożenie dla każdego, kto inwestuje uczciwie.

2.2. Narzędzie pierwsze: kreatywna wykładnia słowa „wyłącznie” – i dlaczego zawodzi

Pierwszym narzędziem jest wykładnia rozszerzająca: jeśli fundacja kiedykolwiek sprzeda nieruchomość, to a posteriori nabycie tej nieruchomości było zapewne „w celu zbycia”. W skrajnej wersji – logicznym domknięciu tej tezy – każde zbycie stać się może dla organu poszlaką „wyłącznego zamiaru zbycia” przy nabyciu. Gdyby taka logika się przyjęła, każda fundacja posiadająca portfel nieruchomości żyłaby w permanentnej niepewności co do zwolnienia podatkowego – bez względu na to, jak długo i jak realnie nieruchomości te wynajmowała.

2.3. Narzędzie drugie: klauzula GAAR

Drugim instrumentem może stać się klauzula generalna z art. 119a Ordynacji podatkowej (GAAR). Organ mógłby argumentować: nawet jeśli cel nabycia nie był „wyłącznie” spekulacyjny, to całość transakcji stanowi sztuczną konstrukcję ukrywającą rzeczywisty cel podatkowy. Odpowiedź jest negatywna z powodów zarówno formalnych, jak i materialnych. Należy przy tym zaznaczyć, że WSA w Rzeszowie w ogóle nie odwoływał się do GAAR – poniższa analiza jest zatem autorską oceną dostępnych instrumentów, nie konstatacją sądu.

Materialnie: GAAR wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek – dominującego celu podatkowego oraz sztuczności czynności (art. 119c Ordynacji). Wieloletni najem generujący realne przepływy czynszowe na rzecz beneficjentów fundacji rodzinnej jest antytezą sztuczności. Opinia zabezpieczająca Szefa KAS z 13.09.2024 r. (DKP2.8082.2.2024) potwierdza to w zbliżonym kontekstu: stwierdziła, że cel sukcesyjny i majątkowy fundacji rodzinnej ma samodzielne uzasadnienie ekonomiczne niezależne od korzyści podatkowej. Należy jednak zachować ostrożność: opinia ta dotyczy odmiennego stanu faktycznego (mienie wniesione darowizną, nie nabyte przez fundację), a jej siła precedensowa nie jest nieograniczona.

Formalnie: lex specialis w postaci art. 5 u.f.r. i art. 24r PDOPrU tworzy kompletną normę kolizyjną. Ustawodawca sam przewidział przesłanki sankcyjnego opodatkowania. GAAR nie może pełnić roli korektora dla przepisów szczególnych, które ustawodawca świadomie ukształtował.

2.4. Diagnoza: próżnia egzekucyjna

III. Wada konstrukcyjna: „cel” jako przesłanka mająca skutki podatkowe

3.1. Nieweryfikowalność obustronna i odwrócony ciężar dowodowy

Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. uzależnia skutek podatkowy od stanu psychicznego decydentów fundacji w chwili nabycia mienia. Jest to historyczny fakt psychologiczny — zapis w umysłach ludzi, który nie pozostawia żadnego śladu dokumentarnego i nie podlega żadnej weryfikacji zewnętrznej. Nieweryfikowalność ta działa symetrycznie: organ nie może udowodnić, że cel był „wyłącznie” spekulacyjny – tak jak podatnik nie może udowodnić, że nim nie był. W tej symetrii ciężar dowodowy spada jednak na stronę słabszą procesowo: podatnik musi przekonać organ, że zamierzał wynajmować, a nie spekulować. Organ nie musi niczego dowodzić – wystarczy, że nie dał się przekonać.

To odwrócenie reguły in dubio pro tributario jest konstytucyjnie wątpliwe.

W prawie podatkowym „cel” pojawia się w innych przepisach – np. zwolnienie z PIT przy reinwestycji w cel mieszkaniowy z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Tam jednak ustawodawca przynajmniej proceduralnie zakorzenił zamiar w obiektywnym zdarzeniu: wymaga udokumentowanego wydatkowania przychodu na konkretny cel w określonym terminie. Faktura, akt notarialny, potwierdzenie przelewu – to ślady obiektywne. NSA podkreślił przy tym (wyrok z 20.10.2022 r., II FSK 855/22), że „istotny jest pierwotny cel poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, a nie późniejszy sposób wykorzystania zakupionego lokalu” – i wyraźnie odrzucił dodatkowy wymóg faktycznego zamieszkiwania przez określony czas. Obiektywizacja jest tam zatem proceduralna, nie materialnoprawna: dokument zastępuje deklarację, ale nie eliminuje elementu celowościowego. W art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. brak nawet tego zakorzenienia – nie ma terminu, nie ma dokumentu, nie ma zdarzenia weryfikowalnego z zewnątrz.

IV. Postulat de lege ferenda: obiektywizacja kryterium

Wyrok jest trafny, ale nie leczy choroby – łagodzi objaw. Choroba jest legislacyjna i nie daje się usunąć na etapie stosowania prawa: norma oparta na kryterium subiektywnym, nieweryfikowalnym i asymetrycznie rozkładającym ciężar dowodowy, prowadzi nieuchronnie do trwałej niepewności prawnej, kosztownych sporów i pokusy interpretatio extensiva ze strony fiskusa. Dopóki art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. nie zostanie zastąpiony kryterium obiektywnym, kolejne wyroki będą jedynie łagodzić kolejne objawy tego samego defektu.

Obiektywizacja kryterium nie oznacza rezygnacji z celu przepisu – oznacza jego realizację lepszymi narzędziami. Możliwe modele są trzy. Test czasowy: zbycie po upływie określonego okresu – np. pięciu lat od nabycia – korzysta ze zwolnienia bez badania celu; model ten stosowany jest w wielu systemach europejskich, jak szwajcarskie Grundstückgewinnsteuer czy belgijska règle de cinq ans. Test używania: nieruchomość generująca przychody z najmu przez co najmniej określoną proporcję okresu posiadania nie jest uznawana za nabytą wyłącznie w celu zbycia. Test negatywny: sankcja obejmuje wyłącznie obrót towarowy — nieruchomości nabywane i zbywane w ciągu dwunastu miesięcy lub objęte umową sprzedaży zawartą przed nabyciem; model spójny z podejściem Szefa KAS w opinii DKP2.8082.2.2024. Każde z tych rozwiązań jest weryfikowalne obiektywnie — z dokumentów, ewidencji, rejestrów.

V. Wnioski

Wyrok WSA w Rzeszowie z 22 maja 2025 r. jest trafny. Sąd prawidłowo odrzucił podmianę „wyłącznie” na „docelowo” i przywrócił językowy sens przepisu. Wyrok jest też użyteczny dla praktyki: fundacja rodzinna nabywająca mienie z zamiarem wieloletniego najmu – nawet jeśli rozważa ewentualną przyszłą sprzedaż – nie traci zwolnienia podmiotowego z CIT.

Wyrok nie rozwiązuje jednak problemu systemowego. Problem ma trzy warstwy: legislacyjną – norma oparta na nieweryfikowalnym kryterium subiektywnym pozostawia lukę egzekucyjną i generuje nieusuwalną niepewność prawną; instrumentalną – fiskus, stojąc przed tą luką, sięga po narzędzia do niej nieadekwatne, które zawodzą z powodów fundamentalnych, nie proceduralnych; systemową — wynikające stąd koszty ponoszą wszystkie fundacje, nie tylko spekulanci, których przepis miał dotyczyć.

Przepis podatkowy, którego stosowanie zależy od tego, co podatnik o sobie powie – i w którym im mniej powie, tym lepiej – nie jest przepisem. Jest zaproszeniem do gry, w której reguły znają wyłącznie doświadczeni gracze. Ustawa o fundacji rodzinnej była projektem legislacyjnie ambitnym i ekonomicznie uzasadnionym. Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. w obecnym kształcie jest jednym z jej nielicznych fałszywych dźwięków – który, dopóki nie zostanie skorygowany, będzie regularnie rezonował w salach sądowych.

Robert Nogacki

Założyciel i partner zarządzający kancelarii prawnej Skarbiec, uznanej przez Dziennik Gazeta Prawna za jedną z najlepszych firm doradztwa podatkowego w Polsce (2023, 2024). Doradca prawny z 19-letnim doświadczeniem, obsługujący przedsiębiorców z listy Forbesa oraz innowacyjne start-upy. Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów w dziedzinie prawa handlowego i podatkowego w polskich mediach, regularnie publikujący w Rzeczpospolitej, Gazecie Wyborczej i Dzienniku Gazecie Prawnej. Autor publikacji „AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina” oraz współautor nagrodzonej książki „Bezpieczeństwo współczesnej firmy”. Profil na LinkedIn: 18.5 tys. obserwujących, 4 miliony wyświetleń rocznie. Nagrody: czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, Złotej Statuetki Polskiego Lidera Biznesu, tytułu „Międzynarodowej Kancelarii Prawniczej Roku w Polsce w zakresie planowania podatkowego”. Specjalizuje się w strategicznym doradztwie prawnym, planowaniu podatkowym i zarządzaniu kryzysowym dla biznesu.