Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez Fundację Rodzinną

Wyobraź sobie, że kupujesz dwa mieszkania z zamiarem wynajmowania ich przez dziesięć lat. Mówisz o tym organowi podatkowemu wprost, uczciwie, z detalami, dodając,  że potem być może je sprzedasz. A organ odpowiada: właśnie dlatego, że nie wykluczasz przyszłej sprzedaży, zapłacisz 25% CIT zamiast 0%. W oczach fiskusa – stałeś się właśnie spekulantem.

Taka jest logika interpretacji, którą Dyrektor KIS wydał w styczniu 2025 r. w sprawie opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną. Fundacja opisała cel inwestycyjny: wieloletni najem, reinwestowanie czynszów, ewentualna sprzedaż po dekadzie. Organ uznał, że sama wzmianka o możliwej przyszłej sprzedaży kwalifikuje całe nabycie jako spekulacyjne – i aktywuje sankcyjną stawkę CIT.

Podatnik nie poddał się i złożył skargę do WSA na indywidualną interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2025 r. nr 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 22 maja 2025 r. (I SA/Rz 172/25) uchylił zaskarżoną interpretację jako wydaną z naruszeniem prawa materialnego.  Dyrektor KIS wniósł skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił ją 18 lutego 2026 r. (II FSK 1010/25). Uzasadnienie nie zostało jeszcze opublikowane — ale kierunek jest jasny.

Wyrok jest słuszny. Problem, który za nim stoi, jest głębszy.

I. Stan faktyczny i mechanizm podatkowy

Mechanizm podatkowy jest prosty, ale dotkliwy. Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej mieszcząca się w katalogu art. 5 u.f.r. korzysta ze zwolnienia podmiotowego z art. 6 ust. 1 pkt 25 PDOPrU — dochód opodatkowany jest efektywnie stawką 0%. Gdy działalność wykracza poza katalog, art. 6 ust. 7 PDOPrU wyłącza zwolnienie, a art. 24r ust. 1 PDOPrU nakłada podatek w stawce 25% podstawy opodatkowania zamiast standardowych 19%.

Ustawa wskazuje,  że dozwoloną działalność fundacji rodzinnej stanowi m.in. „zbywanie mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia” (art. 5 u.f.r.). Dlatego różnica między 0% a 25% CIT  jest w tym kontekście konsekwencją jednej przesłanki: czy mienie zostało nabyte „wyłącznie w celu dalszego zbycia”.

Zgodnie z trafną kwalifikacją K. Górniaka (w: Osajda red., Ustawa o fundacji rodzinnej. Komentarz, wyd. 1, 2025, art. 5), art. 5 u.f.r. jest normą wyłącznie podatkową — jedyną sankcją za jego naruszenie jest obowiązek zapłaty podatku; przepis nie ogranicza zdolności prawnej fundacji ani nie czyni czynności nieważną.

Organ podatkowy uznał,  że nieruchomość która docelowo może zostać zbyta, została tym samym nabyta „wyłącznie w celu dalszego zbycia”. Sąd uznał takie rozumowanie za błędne.  „Docelowo” oznacza: finalnie, na końcu. „Wyłącznie” oznacza: jedynie, tylko, jeden cel, zero innych. Nieruchomość nabywana z myślą o dekadzie najmu nie jest nabywana wyłącznie w celu zbycia – występują co najmniej dwa cele nabycia, a przesłanka wyłączności odpada.

II. Uzasadnione obawy przed nadużywaniem korzyści podatkowych

2.1. Luka w systemie podatkowym

Zanim zakwalifikujemy działania organu jako błąd, trzeba przyznać: obawa fiskusa o nadużycie tego przepisu ma racjonalne podstawy. Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. stworzył realną lukę funkcjonalną w systemie podatkowym. Podatnik mógłby teoretycznie: założyć fundację rodzinną, wnieść do niej lokale, zawrzeć kilka umów najmu na symboliczny czynsz, a po kilku miesiącach sprzedać aktywa – twierdząc przez cały czas, że nabył je także „w celu najmu”, a nie „wyłącznie w celu zbycia”.

Choć prawo wnioskuje o stanach umysłu z okoliczności zewnętrznych nieustannie — to „wyłączny cel nabycia” jest w zasadzie niepoznawalny. W postępowaniu interpretacyjnym organ nie ma żadnego instrumentu jego weryfikacji: nie ma terminu, dokumentu ani zdarzenia, które by go obiektywizowało. To wada konstrukcyjna tego konkretnego przepisu. Prawo rzadko buduje skutek podatkowy na fundamencie tak nieuchwytnym.

Fiskus dostrzega tę lukę i szuka instrumentów jej zamknięcia. To zachowanie jest racjonalne i w gruncie rzeczy pożądane. Problem nie leży w tym, że fiskus chce przeciwdziałać nadużyciom. Problem leży w tym, że sięga po narzędzia, które do tego celu się nie nadają – i przy okazji stanowią zagrożenie dla każdego, kto inwestuje uczciwie.

Fiskus, stojąc przed normą operującą nieweryfikowalnym kryterium subiektywnym, sięgać może po dwa instrumenty: interpretatio extensiva oraz klauzulę GAAR jako swoje ultima ratio. Pierwszy zawiódł, drugi — przypuszczalnie również zawiedzie.

Kreatywna wykładnia rozszerzająca wypacza jasny tekst ustawy i karze fundacje rodzinne za uczciwość wobec organu. GAAR nie dosięga działalności z realnym uzasadnieniem ekonomicznym. W tej próżni egzekucyjnej trwa seria kosztownych procesów, które fiskus na razie przegrywa – ale sytuacja wymaga pilnej zmiany legislacyjnej i zastąpienia subiektywnego kryterium „wyłącznego celu” testem obiektywnym.

2.2. Narzędzie pierwsze: kreatywna wykładnia słowa „wyłącznie” – i dlaczego zawodzi

Pierwszym narzędziem jest wykładnia rozszerzająca: jeśli fundacja kiedykolwiek sprzeda nieruchomość, to a posteriori nabycie tej nieruchomości było zapewne „w celu zbycia”. W skrajnej wersji – logicznym domknięciu tej tezy – każde zbycie stać się może dla organu poszlaką „wyłącznego zamiaru zbycia” przy nabyciu. Gdyby taka logika się przyjęła, każda fundacja posiadająca portfel nieruchomości żyłaby w permanentnej niepewności co do zwolnienia podatkowego – bez względu na to, jak długo i jak realnie nieruchomości te wynajmowała.

2.3. Narzędzie drugie: klauzula GAAR

Drugim instrumentem może stać się klauzula generalna z art. 119a Ordynacji podatkowej (GAAR). Organ mógłby argumentować: nawet jeśli cel nabycia nie był „wyłącznie” spekulacyjny, to całość transakcji stanowi sztuczną konstrukcję ukrywającą rzeczywisty cel podatkowy. Odpowiedź jest negatywna z powodów zarówno formalnych, jak i materialnych. Należy przy tym zaznaczyć, że WSA w Rzeszowie w ogóle nie odwoływał się do GAAR – poniższa analiza jest zatem autorską oceną dostępnych instrumentów, nie konstatacją sądu.

Materialnie: GAAR wymaga łącznego spełnienia przesłanek – dominującego celu podatkowego oraz sztuczności czynności (art. 119c Ordynacji). Wieloletni najem generujący realne przepływy czynszowe na rzecz beneficjentów fundacji rodzinnej jest antytezą sztuczności.

Opinia zabezpieczająca Szefa KAS z 13.09.2024 r. (DKP2.8082.2.2024) dostarcza argumentu pośredniego, wartego odnotowania. Przedmiotem oceny był zespół czynności obejmujący m.in. prowadzenie przez fundację rodzinną działalności polegającej na inwestycjach w nieruchomości pod wynajem. Szef KAS stwierdził, że działania te wprost wypełniają przesłanki dozwolonej działalności gospodarczej wynikające z ustawy o fundacji rodzinnej (art. 5 u.f.r.), a osiągnięcie korzyści podatkowej nie było głównym celem Czynności — co wyklucza zastosowanie art. 119a § 1 O.p.

Opinia zapadła w trybie klauzuli GAAR i dotyczyła stanu faktycznego wyraźnie zindywidualizowanego: beneficjentem była osoba z niepełnosprawnością, zbywane akcje notowane były na GPW bez uprzedniego uzgodnienia warunków transakcji, a celem statutowym Fundacji było wielopokoleniowe zabezpieczenie rodziny. Wiąże ona wyłącznie wnioskodawcę (art. 119y § 4 O.p.) i nie tworzy precedensu formalnego.

Jej znaczenie jest jednak realne jako argument a contrario: organ tej samej administracji skarbowej, stosując test racjonalnego podmiotu z art. 119c O.p. do zbliżonego typu aktywności fundacji rodzinnej, doszedł do wniosku przeciwnego niż Dyrektor KIS wydający interpretacje indywidualne w analogicznych sprawach. Rozbieżność ta nie rozstrzyga sporu, lecz podważa tezę o oczywistości kwalifikacji podatkowej wynajmu nieruchomości jako działalności wykraczającej poza dozwolony zakres działania fundacji.

Formalnie: lex specialis w postaci art. 5 u.f.r. i art. 24r PDOPrU tworzy kompletną normę kolizyjną. Ustawodawca sam przewidział przesłanki sankcyjnego opodatkowania. GAAR nie może pełnić roli korektora dla przepisów szczególnych, które ustawodawca świadomie ukształtował.

2.4. Diagnoza: próżnia egzekucyjna

III. Wada konstrukcyjna: „cel” jako przesłanka mająca skutki podatkowe

3.1. Nieweryfikowalność obustronna i odwrócony ciężar dowodowy

Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. uzależnia skutek podatkowy od stanu psychicznego decydentów fundacji w chwili nabycia mienia. Jest to historyczny fakt psychologiczny — zapis w umysłach ludzi, który nie pozostawia żadnego śladu dokumentarnego i nie podlega żadnej weryfikacji zewnętrznej. Nieweryfikowalność ta działa symetrycznie: organ nie może udowodnić, że cel był „wyłącznie” spekulacyjny – tak jak podatnik nie może udowodnić, że nim nie był. W tej symetrii ciężar dowodowy spada jednak na stronę słabszą procesowo: podatnik musi przekonać organ, że zamierzał wynajmować, a nie spekulować. Organ nie musi niczego dowodzić – wystarczy, że nie dał się przekonać.

To odwrócenie reguły in dubio pro tributario jest konstytucyjnie wątpliwe.

W prawie podatkowym „cel” pojawia się w innych przepisach – np. zwolnienie z PIT przy reinwestycji w cel mieszkaniowy z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Tam jednak ustawodawca przynajmniej proceduralnie zakorzenił zamiar w obiektywnym zdarzeniu: wymaga udokumentowanego wydatkowania przychodu na konkretny cel w określonym terminie. Faktura, akt notarialny, potwierdzenie przelewu – to ślady obiektywne. NSA podkreślił przy tym (wyrok z 20.10.2022 r., II FSK 855/22), że „istotny jest pierwotny cel poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, a nie późniejszy sposób wykorzystania zakupionego lokalu” – i wyraźnie odrzucił dodatkowy wymóg faktycznego zamieszkiwania przez określony czas. Obiektywizacja jest tam zatem proceduralna, nie materialnoprawna: dokument zastępuje deklarację, ale nie eliminuje elementu celowościowego. W art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. brak nawet tego zakorzenienia – nie ma terminu, nie ma dokumentu, nie ma zdarzenia weryfikowalnego z zewnątrz.

IV. Postulat de lege ferenda: obiektywizacja kryterium

Wyrok jest trafny, ale nie leczy choroby – łagodzi objaw. Choroba jest legislacyjna i nie daje się usunąć na etapie stosowania prawa: norma oparta na kryterium subiektywnym, nieweryfikowalnym i asymetrycznie rozkładającym ciężar dowodowy, prowadzi nieuchronnie do trwałej niepewności prawnej, kosztownych sporów i pokusy interpretatio extensiva ze strony fiskusa. Dopóki art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. nie zostanie zastąpiony kryterium obiektywnym, kolejne wyroki będą jedynie łagodzić kolejne objawy tego samego defektu.

Obiektywizacja kryterium nie oznacza rezygnacji z celu przepisu – oznacza jego realizację lepszymi narzędziami. Możliwe modele są trzy. Test czasowy: zbycie po upływie określonego okresu – np. pięciu lat od nabycia – korzysta ze zwolnienia bez badania celu; model ten stosowany jest w wielu systemach europejskich, jak szwajcarskie Grundstückgewinnsteuer czy belgijska règle de cinq ans. Test używania: nieruchomość generująca przychody z najmu przez co najmniej określoną proporcję okresu posiadania nie jest uznawana za nabytą wyłącznie w celu zbycia. Test negatywny: sankcja obejmuje wyłącznie obrót towarowy — nieruchomości nabywane i zbywane w ciągu dwunastu miesięcy lub objęte umową sprzedaży zawartą przed nabyciem; model spójny z podejściem Szefa KAS w opinii DKP2.8082.2.2024. Każde z tych rozwiązań jest weryfikowalne obiektywnie — z dokumentów, ewidencji, rejestrów.

V. Wnioski

Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. dotknięty jest wadą konstrukcyjną o charakterze systemowym: uzależnia skutek prawnopodatkowy od subiektywnego kryterium celu nabycia mienia, które – jako historyczny fakt psychologiczny – nie poddaje się obiektywnej weryfikacji ani w postępowaniu interpretacyjnym, ani w postępowaniu podatkowym. Symetria nieweryfikowalności rozkłada się asymetrycznie: ciężar dowodowy spoczywa de facto na podatniku, co pozostaje w napięciu z zasadą in dubio pro tributario wyrażoną w art. 2a O.p. oraz z konstytucyjnym wymogiem dostatecznej określoności normy podatkowej.

Instrumenty dostępne organom podatkowym — wykładnia rozszerzająca oraz klauzula z art. 119a O.p. — nie są adekwatne do zamknięcia luki funkcjonalnej, którą przepis stworzył. Pierwsza przekracza granicę dopuszczalnej wykładni in peius i jest konsekwentnie odrzucana przez sądy administracyjne, czego wyrazem jest wyrok WSA w Rzeszowie z 22.05.2025 r. (I SA/Rz 172/25), utrzymany wyrokiem NSA z 18.02.2026 r. (II FSK 1010/25). Druga wymaga łącznego spełnienia przesłanek dominującego celu podatkowego i sztuczności czynności (art. 119c O.p.) — których przy realnej działalności inwestycyjnej generującej przepływy czynszowe nie sposób stwierdzić, co potwierdza opinia zabezpieczająca Szefa KAS z 13.09.2024 r. (DKP2.8082.2.2024).

Jedynym skutecznym rozwiązaniem jest zastąpienie kryterium subiektywnego kryterium obiektywnym: testem czasowym, testem używania lub testem negatywnym opartym na obrocie towarowym, każdorazowo weryfikowalnym z dokumentów i rejestrów, bez konieczności wnikania w zamiar stron. Modele takie funkcjonują skutecznie w porządkach prawnych państw członkowskich UE i nie stoją w sprzeczności z celem przepisu — przeciwnie, realizują go narzędziami pewniejszymi i mniej kosztownymi dla obu stron stosunku prawnopodatkowego.

Dopóki zmiana ta nie nastąpi, art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. będzie regularnie trafiał na wokandę — z nieprzewidywalnym wynikiem i kosztem także dla uczciwych podatników.

Robert Nogacki

Robert Nogacki – radca prawny (WA-9026), założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Są prawnicy, którzy zajmują się prawem. I są tacy, którzy zajmują się problemami, na które prawo nie ma gotowej odpowiedzi. Od ponad dwudziestu lat Kancelaria Skarbiec pracuje na przecięciu prawa podatkowego, struktur korporacyjnych i ludzkiej niechęci do oddawania państwu więcej, niż się państwu należy. Doradzamy przedsiębiorcom z kilkunastu krajów – od tych z listy Forbesa po tych, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano.

Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów prawa podatkowego w polskich mediach – pisze dla Rzeczpospolitej, Dziennika Gazety Prawnej i Parkietu nie dlatego, że to dobrze wygląda w CV, lecz dlatego, że pewnych rzeczy nie da się wyjaśnić w piśmie procesowym i ktoś musi je powiedzieć głośno. Autor AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina. Współautor nagrodzonej książki Bezpieczeństwo współczesnej firmy.

Kancelaria Skarbiec zajmuje czołowe pozycje w rankingach kancelarii podatkowych Dziennika Gazety Prawnej. Czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, laureat tytułu International Tax Planning Law Firm of the Year in Poland.

Specjalizuje się w sporach z organami skarbowymi, międzynarodowym planowaniu podatkowym, regulacjach kryptoaktywów i ochronie majątku. Od 2006 roku prowadzi sprawę WGI – jedną z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. Wierzy, że prawo jest zbyt poważne, żeby traktować je wyłącznie poważnie – i że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.