Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez Fundację Rodzinną

Wyobraź sobie, że kupujesz dwa mieszkania z zamiarem wynajmowania ich przez dziesięć lat. Mówisz o tym organowi podatkowemu wprost, uczciwie, z detalami, dodając,  że potem być może je sprzedasz. A organ odpowiada: właśnie dlatego, że nie wykluczasz przyszłej sprzedaży, zapłacisz 25% CIT zamiast 0%. W oczach fiskusa – stałeś się właśnie spekulantem.

Taka jest logika interpretacji, którą Dyrektor KIS wydał w styczniu 2025 r. w sprawie opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną. Fundacja opisała cel inwestycyjny: wieloletni najem, reinwestowanie czynszów, ewentualna sprzedaż po dekadzie. Organ uznał, że sama wzmianka o możliwej przyszłej sprzedaży kwalifikuje całe nabycie jako spekulacyjne – i aktywuje sankcyjną stawkę CIT.

Podatnik nie poddał się i złożył skargę do WSA na indywidualną interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2025 r. nr 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 22 maja 2025 r. (I SA/Rz 172/25) uchylił zaskarżoną interpretację jako wydaną z naruszeniem prawa materialnego.  Dyrektor KIS wniósł skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił ją 18 lutego 2026 r. (II FSK 1010/25). Uzasadnienie nie zostało jeszcze opublikowane — ale kierunek jest jasny.

Wyrok jest słuszny. Problem, który za nim stoi, jest głębszy.

I. Stan faktyczny i mechanizm podatkowy

Mechanizm podatkowy jest prosty, ale dotkliwy. Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej mieszcząca się w katalogu art. 5 u.f.r. korzysta ze zwolnienia podmiotowego z art. 6 ust. 1 pkt 25 PDOPrU — dochód opodatkowany jest efektywnie stawką 0%. Gdy działalność wykracza poza katalog, art. 6 ust. 7 PDOPrU wyłącza zwolnienie, a art. 24r ust. 1 PDOPrU nakłada podatek w stawce 25% podstawy opodatkowania zamiast standardowych 19%.

Ustawa wskazuje,  że dozwoloną działalność fundacji rodzinnej stanowi m.in. „zbywanie mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia” (art. 5 u.f.r.). Dlatego różnica między 0% a 25% CIT  jest w tym kontekście konsekwencją jednej przesłanki: czy mienie zostało nabyte „wyłącznie w celu dalszego zbycia”.

Zgodnie z trafną kwalifikacją K. Górniaka (w: Osajda red., Ustawa o fundacji rodzinnej. Komentarz, wyd. 1, 2025, art. 5), art. 5 u.f.r. jest normą wyłącznie podatkową — jedyną sankcją za jego naruszenie jest obowiązek zapłaty podatku; przepis nie ogranicza zdolności prawnej fundacji ani nie czyni czynności nieważną.

Organ podatkowy uznał,  że nieruchomość która docelowo może zostać zbyta, została tym samym nabyta „wyłącznie w celu dalszego zbycia”. Sąd uznał takie rozumowanie za błędne.  „Docelowo” oznacza: finalnie, na końcu. „Wyłącznie” oznacza: jedynie, tylko, jeden cel, zero innych. Nieruchomość nabywana z myślą o dekadzie najmu nie jest nabywana wyłącznie w celu zbycia – występują co najmniej dwa cele nabycia, a przesłanka wyłączności odpada.

II. Uzasadnione obawy przed nadużywaniem korzyści podatkowych

2.1. Luka w systemie podatkowym

Zanim zakwalifikujemy działania organu jako błąd, trzeba przyznać: obawa fiskusa o nadużycie tego przepisu ma racjonalne podstawy. Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. stworzył realną lukę funkcjonalną w systemie podatkowym. Podatnik mógłby teoretycznie: założyć fundację rodzinną, wnieść do niej lokale, zawrzeć kilka umów najmu na symboliczny czynsz, a po kilku miesiącach sprzedać aktywa – twierdząc przez cały czas, że nabył je także „w celu najmu”, a nie „wyłącznie w celu zbycia”.

Choć prawo wnioskuje o stanach umysłu z okoliczności zewnętrznych nieustannie — to „wyłączny cel nabycia” jest w zasadzie niepoznawalny. W postępowaniu interpretacyjnym organ nie ma żadnego instrumentu jego weryfikacji: nie ma terminu, dokumentu ani zdarzenia, które by go obiektywizowało. To wada konstrukcyjna tego konkretnego przepisu. Prawo rzadko buduje skutek podatkowy na fundamencie tak nieuchwytnym.

Fiskus dostrzega tę lukę i szuka instrumentów jej zamknięcia. To zachowanie jest racjonalne i w gruncie rzeczy pożądane. Problem nie leży w tym, że fiskus chce przeciwdziałać nadużyciom. Problem leży w tym, że sięga po narzędzia, które do tego celu się nie nadają – i przy okazji stanowią zagrożenie dla każdego, kto inwestuje uczciwie.

Fiskus, stojąc przed normą operującą nieweryfikowalnym kryterium subiektywnym, sięgać może po dwa instrumenty: interpretatio extensiva oraz klauzulę GAAR jako swoje ultima ratio. Pierwszy zawiódł, drugi — przypuszczalnie również zawiedzie.

Kreatywna wykładnia rozszerzająca wypacza jasny tekst ustawy i karze fundacje rodzinne za uczciwość wobec organu. GAAR nie dosięga działalności z realnym uzasadnieniem ekonomicznym. W tej próżni egzekucyjnej trwa seria kosztownych procesów, które fiskus na razie przegrywa – ale sytuacja wymaga pilnej zmiany legislacyjnej i zastąpienia subiektywnego kryterium „wyłącznego celu” testem obiektywnym.

2.2. Narzędzie pierwsze: kreatywna wykładnia słowa „wyłącznie” – i dlaczego zawodzi

Pierwszym narzędziem jest wykładnia rozszerzająca: jeśli fundacja kiedykolwiek sprzeda nieruchomość, to a posteriori nabycie tej nieruchomości było zapewne „w celu zbycia”. W skrajnej wersji – logicznym domknięciu tej tezy – każde zbycie stać się może dla organu poszlaką „wyłącznego zamiaru zbycia” przy nabyciu. Gdyby taka logika się przyjęła, każda fundacja posiadająca portfel nieruchomości żyłaby w permanentnej niepewności co do zwolnienia podatkowego – bez względu na to, jak długo i jak realnie nieruchomości te wynajmowała.

2.3. Narzędzie drugie: klauzula GAAR

Drugim instrumentem może stać się klauzula generalna z art. 119a Ordynacji podatkowej (GAAR). Organ mógłby argumentować: nawet jeśli cel nabycia nie był „wyłącznie” spekulacyjny, to całość transakcji stanowi sztuczną konstrukcję ukrywającą rzeczywisty cel podatkowy. Odpowiedź jest negatywna z powodów zarówno formalnych, jak i materialnych. Należy przy tym zaznaczyć, że WSA w Rzeszowie w ogóle nie odwoływał się do GAAR – poniższa analiza jest zatem autorską oceną dostępnych instrumentów, nie konstatacją sądu.

Materialnie: GAAR wymaga łącznego spełnienia przesłanek – dominującego celu podatkowego oraz sztuczności czynności (art. 119c Ordynacji). Wieloletni najem generujący realne przepływy czynszowe na rzecz beneficjentów fundacji rodzinnej jest antytezą sztuczności.

Opinia zabezpieczająca Szefa KAS z 13.09.2024 r. (DKP2.8082.2.2024) dostarcza argumentu pośredniego, wartego odnotowania. Przedmiotem oceny był zespół czynności obejmujący m.in. prowadzenie przez fundację rodzinną działalności polegającej na inwestycjach w nieruchomości pod wynajem. Szef KAS stwierdził, że działania te wprost wypełniają przesłanki dozwolonej działalności gospodarczej wynikające z ustawy o fundacji rodzinnej (art. 5 u.f.r.), a osiągnięcie korzyści podatkowej nie było głównym celem Czynności — co wyklucza zastosowanie art. 119a § 1 O.p.

Opinia zapadła w trybie klauzuli GAAR i dotyczyła stanu faktycznego wyraźnie zindywidualizowanego: beneficjentem była osoba z niepełnosprawnością, zbywane akcje notowane były na GPW bez uprzedniego uzgodnienia warunków transakcji, a celem statutowym Fundacji było wielopokoleniowe zabezpieczenie rodziny. Wiąże ona wyłącznie wnioskodawcę (art. 119y § 4 O.p.) i nie tworzy precedensu formalnego.

Jej znaczenie jest jednak realne jako argument a contrario: organ tej samej administracji skarbowej, stosując test racjonalnego podmiotu z art. 119c O.p. do zbliżonego typu aktywności fundacji rodzinnej, doszedł do wniosku przeciwnego niż Dyrektor KIS wydający interpretacje indywidualne w analogicznych sprawach. Rozbieżność ta nie rozstrzyga sporu, lecz podważa tezę o oczywistości kwalifikacji podatkowej wynajmu nieruchomości jako działalności wykraczającej poza dozwolony zakres działania fundacji.

Formalnie: lex specialis w postaci art. 5 u.f.r. i art. 24r PDOPrU tworzy kompletną normę kolizyjną. Ustawodawca sam przewidział przesłanki sankcyjnego opodatkowania. GAAR nie może pełnić roli korektora dla przepisów szczególnych, które ustawodawca świadomie ukształtował.

2.4. Diagnoza: próżnia egzekucyjna

III. Wada konstrukcyjna: „cel” jako przesłanka mająca skutki podatkowe

3.1. Nieweryfikowalność obustronna i odwrócony ciężar dowodowy

Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. uzależnia skutek podatkowy od stanu psychicznego decydentów fundacji w chwili nabycia mienia. Jest to historyczny fakt psychologiczny — zapis w umysłach ludzi, który nie pozostawia żadnego śladu dokumentarnego i nie podlega żadnej weryfikacji zewnętrznej. Nieweryfikowalność ta działa symetrycznie: organ nie może udowodnić, że cel był „wyłącznie” spekulacyjny – tak jak podatnik nie może udowodnić, że nim nie był. W tej symetrii ciężar dowodowy spada jednak na stronę słabszą procesowo: podatnik musi przekonać organ, że zamierzał wynajmować, a nie spekulować. Organ nie musi niczego dowodzić – wystarczy, że nie dał się przekonać.

To odwrócenie reguły in dubio pro tributario jest konstytucyjnie wątpliwe.

W prawie podatkowym „cel” pojawia się w innych przepisach – np. zwolnienie z PIT przy reinwestycji w cel mieszkaniowy z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Tam jednak ustawodawca przynajmniej proceduralnie zakorzenił zamiar w obiektywnym zdarzeniu: wymaga udokumentowanego wydatkowania przychodu na konkretny cel w określonym terminie. Faktura, akt notarialny, potwierdzenie przelewu – to ślady obiektywne. NSA podkreślił przy tym (wyrok z 20.10.2022 r., II FSK 855/22), że „istotny jest pierwotny cel poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, a nie późniejszy sposób wykorzystania zakupionego lokalu” – i wyraźnie odrzucił dodatkowy wymóg faktycznego zamieszkiwania przez określony czas. Obiektywizacja jest tam zatem proceduralna, nie materialnoprawna: dokument zastępuje deklarację, ale nie eliminuje elementu celowościowego. W art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. brak nawet tego zakorzenienia – nie ma terminu, nie ma dokumentu, nie ma zdarzenia weryfikowalnego z zewnątrz.

IV. Postulat de lege ferenda: obiektywizacja kryterium

Wyrok jest trafny, ale nie leczy choroby – łagodzi objaw. Choroba jest legislacyjna i nie daje się usunąć na etapie stosowania prawa: norma oparta na kryterium subiektywnym, nieweryfikowalnym i asymetrycznie rozkładającym ciężar dowodowy, prowadzi nieuchronnie do trwałej niepewności prawnej, kosztownych sporów i pokusy interpretatio extensiva ze strony fiskusa. Dopóki art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. nie zostanie zastąpiony kryterium obiektywnym, kolejne wyroki będą jedynie łagodzić kolejne objawy tego samego defektu.

Obiektywizacja kryterium nie oznacza rezygnacji z celu przepisu – oznacza jego realizację lepszymi narzędziami. Możliwe modele są trzy. Test czasowy: zbycie po upływie określonego okresu – np. pięciu lat od nabycia – korzysta ze zwolnienia bez badania celu; model ten stosowany jest w wielu systemach europejskich, jak szwajcarskie Grundstückgewinnsteuer czy belgijska règle de cinq ans. Test używania: nieruchomość generująca przychody z najmu przez co najmniej określoną proporcję okresu posiadania nie jest uznawana za nabytą wyłącznie w celu zbycia. Test negatywny: sankcja obejmuje wyłącznie obrót towarowy — nieruchomości nabywane i zbywane w ciągu dwunastu miesięcy lub objęte umową sprzedaży zawartą przed nabyciem; model spójny z podejściem Szefa KAS w opinii DKP2.8082.2.2024. Każde z tych rozwiązań jest weryfikowalne obiektywnie — z dokumentów, ewidencji, rejestrów.

V. Wnioski

Art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. dotknięty jest wadą konstrukcyjną o charakterze systemowym: uzależnia skutek prawnopodatkowy od subiektywnego kryterium celu nabycia mienia, które – jako historyczny fakt psychologiczny – nie poddaje się obiektywnej weryfikacji ani w postępowaniu interpretacyjnym, ani w postępowaniu podatkowym. Symetria nieweryfikowalności rozkłada się asymetrycznie: ciężar dowodowy spoczywa de facto na podatniku, co pozostaje w napięciu z zasadą in dubio pro tributario wyrażoną w art. 2a O.p. oraz z konstytucyjnym wymogiem dostatecznej określoności normy podatkowej.

Instrumenty dostępne organom podatkowym — wykładnia rozszerzająca oraz klauzula z art. 119a O.p. — nie są adekwatne do zamknięcia luki funkcjonalnej, którą przepis stworzył. Pierwsza przekracza granicę dopuszczalnej wykładni in peius i jest konsekwentnie odrzucana przez sądy administracyjne, czego wyrazem jest wyrok WSA w Rzeszowie z 22.05.2025 r. (I SA/Rz 172/25), utrzymany wyrokiem NSA z 18.02.2026 r. (II FSK 1010/25). Druga wymaga łącznego spełnienia przesłanek dominującego celu podatkowego i sztuczności czynności (art. 119c O.p.) — których przy realnej działalności inwestycyjnej generującej przepływy czynszowe nie sposób stwierdzić, co potwierdza opinia zabezpieczająca Szefa KAS z 13.09.2024 r. (DKP2.8082.2.2024).

Jedynym skutecznym rozwiązaniem jest zastąpienie kryterium subiektywnego kryterium obiektywnym: testem czasowym, testem używania lub testem negatywnym opartym na obrocie towarowym, każdorazowo weryfikowalnym z dokumentów i rejestrów, bez konieczności wnikania w zamiar stron. Modele takie funkcjonują skutecznie w porządkach prawnych państw członkowskich UE i nie stoją w sprzeczności z celem przepisu — przeciwnie, realizują go narzędziami pewniejszymi i mniej kosztownymi dla obu stron stosunku prawnopodatkowego.

Dopóki zmiana ta nie nastąpi, art. 5 ust. 1 pkt 1 u.f.r. będzie regularnie trafiał na wokandę — z nieprzewidywalnym wynikiem i kosztem także dla uczciwych podatników.

Opodatkowanie fundacji rodzinnej

Zapoznaj się z naszym ebookiem OPODATKOWANIE FUNDACJI RODZINNEJ. 

Robert Nogacki

Robert Nogacki jest radcą prawnym, założycielem i partnerem zarządzającym Kancelarii Prawnej Skarbiec, działającej nieprzerwanie od 2006 roku.

Prawo jest równe dla wszystkich, ale strony rzadko są równe: po jednej stoi organizacja, która ma czas, pieniądze i prawników, po drugiej człowiek, który ma jedną firmę, jedne oszczędności i jedno życie.

Klienci rzadko przychodzą do niego z problemem prawnym. Przychodzą z problemem, który ma także stronę prawną: z kontrolą, która zaczęła się od jednej faktury, z pieniędzmi powierzonymi komuś, kto zniknął, z firmą, którą trzeba przekazać dalej, zanim będzie za późno. Większość takich spraw rozstrzyga się na długo przed pierwszym pismem, w decyzjach podjętych bez pytania i w terminach, o których nikt nie pamiętał. Dlatego zaczyna od pytania, jak klient trafił w to miejsce, a nie od tego, co powinien był zrobić.

Doradza przedsiębiorcom i rodzinom z kilkunastu krajów, także tym, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano. Broni ich w kontrolach podatkowych i celno-skarbowych, w sporach z organami podatkowymi i w sprawach karnych skarbowych. Reprezentuje poszkodowanych w oszustwach inwestycyjnych i piramidach finansowych. Pomaga rodzinom zakładać fundacje rodzinne i planować sukcesję, żeby dorobek życia przetrwał dłużej niż jedno pokolenie.

Nie każdą sprawę da się wygrać. Każdą da się prowadzić tak, żeby klient wiedział, na czym stoi. Od 2006 roku reprezentuje pokrzywdzonych w sprawie WGI (Warszawskiej Grupy Inwestycyjnej), jednej z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. W sprawie upadłej giełdy kryptowalut Zonda (Zondacrypto, operator BB Trade Estonia OÜ) reprezentuje kilkuset poszkodowanych w postępowaniu prowadzonym przez Prokuraturę Krajową i w estońskim postępowaniu upadłościowym.

Kancelaria Prawna Skarbiec jest notowana w rankingach największych firm doradztwa podatkowego Dziennika Gazety Prawnej i Rzeczpospolitej, a w latach 2015 do 2018 czterokrotnie otrzymała Medal Europejski Business Centre Club i Europejskiego Komitetu Ekonomiczno-Społecznego. Robert Nogacki publikuje regularnie, w prasie i na stronie kancelarii, dla ludzi, którzy mają problem, a nie dyplom prawnika, bo opinia prawna, której klient nie rozumie, chroni tylko prawnika.

Wierzy, że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.